目前在高端别墅开发中，养生主题已成为永恒的话题，随着中国人口老龄化的发展，养老主题地产开发将成为朝阳产业。养老/养生产业是指为有养生需求人群及老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合。它是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业，具有明显的公共性、福利性和高盈利性。

       一、产业背景

      1、人口老龄化进程加快释放了老龄产业发展空间、2013年，我国老年人口数量已达2.02亿，人口老龄化水平达到14.9％。2020年，我国老年人口数量将达到2.6亿。同时，高龄老年人口将以年均100万的速度快速增加，失能和半失能老年人口将在2020年突破4600万，老年人在生活照料、医疗卫生、康复护理等方面的需求不断增加。

     2、经济转型升级促进了老龄产业发展。我国经济持续增长，特别是经济转型升级、大力发展第三产业、积极鼓励民间投资等，为老龄产业发展带来了新机遇。

     3、政策扶持助推老龄产业发展。十八大提出积极应对人口老龄化、大力发展老龄服务事业和产业的要求，把老龄产业提升到与老龄事业并重的新高度。国务院及相关部委和地方政府密集出台一系列促进老龄产业发展的规划政策法规，老龄产业政策环境进一步优化。

     4、根据老龄产业发展蓝皮书—《中国老龄产业发展报告(2014)》预测，未来，中国老龄产业将历经成长、高峰和成熟期三个阶段，在2025年前后形成供需两旺的良好态势，迎来发展黄金期，并在2031年—2050年间进入成熟期。

     5、老年产业与健康养生产业都是具有巨大市场潜力的新兴产业，目前涉及医药产品、保健用品、营养食品、医疗器械、休闲健身、健康管理、健康咨询等多个与人类健康紧密相关的生产和服务领域。 从健康养生消费需求和服务提供模式角度出发，老年产业和健康养生产业可分为医疗性和非医疗性健康服务两大类。以个性化健康检测评估、咨询服务、调理康复和保障促进等为主体的健康管理服务产业，是其中之一。

      2014年，我省60岁以上人口达到1582.45万人，占常住人口的19.44％，预测到2040年60岁以上人口将达到32.44％。“一区”是指以成都为核心，由德阳、绵阳、遂宁、乐山、眉山、雅安和资阳等组成创新发展核心区，是我省养老与健康服务业多业态布局的主要区域。“两片”是指依托泸州、南充的优质医疗资源，构建由泸州、内江、自贡、宜宾组成的川南融合发展示范片和由南充、广元、广安、达州、巴中组成的川东北融合发展示范片。“三带”是指依托独特自然资源、民族特色文化，构建以安宁河谷为主体的攀西阳光康养服务业发展带、以大巴山脉为主体的秦巴生态森林康养服务业发展带、以藏羌地区为主体的川西民族特色康养服务业发展带。

      在创新发展核心区中，聚集了全省主要的健康、医疗、养老等优质资源，是全省养老与健康服务业创新发展的核心引擎。在保障基本养老健康服务的前提下，以高端养老健康服务为引领，建设全国养老健康服务业创新发展示范区。

在融合发展示范片中，将发挥连接六省(市)的区位优势，创新医养、康养结合等发展模式，充分发挥医疗资源优势，推进医养结合，打造全国养老与健康服务业融合发展示范区。

      在中国，休闲养生地产，是一种新兴的复合型地产开发模式，除了人居产品的提供，更多的是整合了以休闲、旅游、生活、养生于一体的人居服务，并且对土地有着较高的要求，天然生态、优质地貌、充沛资源等，俗话说，就是集天和地利、品质人居服务于一体的复合型社区，是全新的高品质复合人居生活蓝本。

      候鸟式养生养老模式

候鸟式养生，就是每一年抽出1、2个月的时间，随着季节的变化，到不同的地方去，在游玩中健健康康、快快乐乐享受老年生活。

      住房养生养老模式

以养老和地产结合的居家式养老模式。居家式养老往往以养老住宅、养老别墅等地产大盘的形式出现，以北京、上海、深圳等一线城市周边居多，但大部分仍停留在概念层面，均只是"养老住宅的提供者"，还没有成为"养老服务的供给者"。

      农家式养生养老模式

农家休闲养老是一种候鸟型、旅游休闲型相结合的农家寄养式异地养老模式，代表有崇明岛农家养老和天目山农家养老项目，老人与农户签订协议，长期寄养在农户家中，是一种特殊的乡村旅游形式，也可以成为新农村建设的一种重要模式。该模式能够提高农民收入、促进城乡协调发展，但服务水平和配套设施有待提高。

      立体养生养老模式

立体式养生养老是集文化资源与自然资源于一体，将运动、医疗、宗教、文化等养生方式相结合的立体式养生理念，是养生养老综合体的表现。

      三、开发思路/策略

      养生养老旅游综合体需要大量的配套设施，投资量大，投资回收期长，大都在8-10年以上，投资收益在大类资产中居中等水平，但是开发前由于投入资金量大，回报项目少，前期资金风险较大;此外，国内养生养老产业刚刚起步，没有成熟模式可以借鉴，养生养老旅游综合体的后续运营仍然面临巨大的挑战。针对以上情况，项目投资开发过程需要注意以下方面：

      1. 寻求政策支持

养生养老综合体要有明确的土地支持政策(入土地获取方式优惠)、金融支持政策(如倒按揭政策、REITS等)、税收优惠政策(如全面推广养老保险税收递延政策)。明确养生养老产业的定位，积极寻求政策引导和政策的支持力度。

      2.优势企业合作

       与手握大量资金又有政策支持的保险公司等具有优势的企业合作。投资养生养老旅游综合体可以完善保险公司运营的产业链。养生养老旅游综合体并不是一个孤立的产业。作为一种崭新的商业模式，向上衔接了医疗保险、护理保险和养老保险等产品以及旅游业，同时带动了下游的老年医学、护理服务等;保险资金投资养生养老公寓可以将寿险产业链拉长20年至30年。上游业务的稳步经营将为养生养老旅游综合体提供强有力的资金支持和客户来源;下游养生养老产业的发展有利于上有企业年金计划的实施。这样的一个良性循环，保证了在保险公司运营下的养生养老旅游综合体可健康稳定持续发展。

      3.国际视野本土特色

       我国的养生养老旅游起步较国外晚，发展尚不成熟，应充分借鉴国外的成功模式，以中国特色的养生文化为核心卖点。相对与世界其他地区的养生文化而言，中国的养生理论与实践由于有古代哲学和中医基本理论作为底蕴，所以显得尤为博大精深。它汇聚了我国历代劳动人民防病健身的众多方法，融合了儒释道及诸子百家的思想精华，堪称一棵充满勃勃生机和浓厚东方神秘色彩的智慧树。

      4.丰富养老养生内涵

现在养生养老旅游的概念并不局限于传统意义上所认知的国家干部在山清水秀、空气清新的疗养院看病、疗养。而是全世界绝大部分亚健康人群及热爱生活人士都追求的一种健康体验。注重十养内涵：山水养生、森林养眼、宗教养心、修炼养气、文化养神、运动养性、物产养形、气候养颜、教育养成、生活养情的高品质养生养老生活方式。